HUUR EN VERHUUR

Aan het huren en verhuren van woningen, winkelruimtes en (overige) bedrijfspanden zijn (strenge) regels verbonden. Het huurrecht bevat de algemene regels die van toepassing zijn op de huur en verhuur van panden, maar daarnaast gelden er bijzondere regels voor drie specifieke huursituaties. Zo heeft de wet verschillende regels bepaald voor de huur van woonruimtes, winkelruimtes en kantoorruimtes/opslag.

Zowel voor ondernemers als particulieren is het vaak onduidelijk wat je wel en niet zelf mag regelen (in afwijking van de wettelijke regels). Zeker ook omdat veel huurrecht een dwingend karakter heeft: Partijen mogen er niet vanaf wijken. In de praktijk betekent dit dat binnen het huurrecht de huurder een grote mate van huurbescherming geniet. Dit is ook afhankelijk van de huursituatie waarover het gaat: zo heeft een huurder van woonruimte meer huurbescherming van de huurder van een kantoorruimte.

Wettelijke huurregels en huurbescherming

In de praktijk zien we vooral conflicten en de werking van huurbescherming terug bij conflicten over huurverhoging, een opgelopen huurachterstand en het opzeggen van een huurcontract door de verhuurder. Bij de verhuur van kamers (aan  bijvoorbeeld studenten) is zelfs de hoogte van de huur beperkt via een puntensysteem. De huurder kan in het geval van een te hoge huur binnen een jaar naar de huurcommissie stappen, als de hoogte van de huur in strijd blijkt met het wettelijk puntenstelsel. Zelfs als de student een maand eerder bij het sluiten van de huurovereenkomst nog akkoord ging met de huurprijs.

Kortom, het is voor de verhuurder raadzaam om zich vooraf goed te verdiepen in het huurrecht, want een huurder is niet zomaar uit het huis of pand gezet. Zelfs (ver)koop van het pand breekt in de meeste gevallen geen huur.

Opzegging en beëindiging huurovereenkomst

Opzegging van de huur van een woonruimte mag door de verhuurder slechts in zes gevallen, waaronder in geval van slecht huurderschap door de huurder, als er een tijdelijke huur is overeengekomen en als er een dringende reden is voor eigen gebruik door verhuurder.

Naast opzegging kan een huurcontract om andere redenen worden beëindigd. Denk aan een tussentijdse opzegging door huurder, beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden of het overlijden van een van de huurder of verhuurder. In dat geval gelden andere regels dan in het geval van eenzijdige opzegging door de verhuurder.

Kosten en onderhoud

Het huurrecht geeft tevens regels over de verantwoordelijkheid voor – en verdeling van – het onderhoud van de verhuurde woning of (bedrijfs)pand. Het onderhoud van een pand is de verantwoordelijkheid van zowel huurder als verhuurder, maar in de regel komt bij woningen het klein onderhoud voor rekening van de huurder en groot onderhoud voor rekening van de verhuurder.

In de praktijk zien we echter dat de verdeling van verantwoordelijkheden en kosten nogal eens leidt tot problemen. Denk aan de huurbaas die de kosten voor onderhoud zo laag mogelijk wil houden en niet of nauwelijks in actie komt nadat de huurder gebreken heeft gemeld. Of juist huurders die het gehuurde verwaarlozen of  ondernemers die grote aanpassingen aan het (casco)huurobject maken voor het uitoefenen van hun bedrijf en die invloed hebben op de waarde en de (onderhouds)kosten van het pand. i het laatste geval zijn hier vaak wel afspraken over gemaakt tussen huurder en verhuurder, maar blijken er later onvoorziene omstandigheden te komen waar geen rekening mee was gehouden en waarover in het huurcontract ook niets terug te vinden is. Als de kosten hoog zijn, is een geschil vaak niet ver weg.

Laat je bijstaan door een huurrechtspecialist

Ben je het niet eens met een opgelegd huurverhoging, wil je verhuurder de huurovereenkomst tegen jou zin opzeggen of verzuimt je huurbaas om ernstige gebreken in de woning niet te repareren? Wil je je woning onderverhuren? Of zit je te kijken met een huurder met een grote huurachterstand? Ga dan eens praten met een huurspecialist om te bepalen wat je rechten zijn. Ook bij het opstellen of het beëindigen van een huurovereenkomst is het zinvol om een huurrechtsadvocaat het huurcontract kan bekijken of opstellen, zodat je er zeker van bent dat er een huurovereenkomst ligt waarmee je maximaal bent beschermd.