Dringend eigen gebruik: hoe dringend is “dringend” eigenlijk?
De Nederlandse huurder geniet vergaande huurbescherming. Een verhuurder kan de huur dan ook niet zomaar beëindigen. Eén van de belangrijkste uitzonderingen is dringend eigen gebruik (art. 7:274 lid 1 sub c BW). In de praktijk blijkt dit een open norm die regelmatig tot discussie leidt, met name over de vraag wanneer iets echt “dringend” is.
Het juridisch kader
Voor een geslaagd beroep hierop (lees: op dringend eigen gebruik) moet de verhuurder aannemelijk maken dat hij de woning zelf wil gebruiken en dat dit gebruik ook daadwerkelijk dringend is. Daarnaast vindt altijd een belangenafweging plaats tussen huurder en verhuurder. De wet geeft geen vaste definitie van “dringend”, waardoor de invulling vooral uit de rechtspraak volgt.
Wat is eigen gebruik?
Eigen gebruik wordt ruim uitgelegd. Het kan gaan om zelfbewoning, gebruik door een familielid of renovatie en sloop. Daarbij geldt wel dat de beëindiging van de huur noodzakelijk moet zijn voor dat gebruik. Een renovatie die ook met voortzetting van de huurovereenkomst kan plaatsvinden, zal dus niet snel voldoende zijn.
Wanneer is iets níet dringend?
De kern van de beoordeling ligt bij de dringendheid, en juist daar gaat het in de praktijk vaak mis. Rechters maken duidelijk dat niet ieder belang van de verhuurder zwaar genoeg is.
Zo kwalificeert een louter financieel motief in beginsel niet als dringend eigen gebruik. Denk aan de situatie waarin een verhuurder de woning wil verkopen in lege staat om een hogere prijs te krijgen, of de huur wil beëindigen om daarna tegen een hogere huurprijs opnieuw te verhuren. Ook het streven naar een beter rendement op vastgoed wordt niet als dringend aangemerkt.
Daarnaast wordt een beroep vaak afgewezen wanneer het gebruik vooral wenselijk in plaats van noodzakelijk is. Bijvoorbeeld wanneer een verhuurder de woning wil betrekken omdat deze groter, luxer of gunstiger gelegen is dan zijn huidige woning. In zulke gevallen ontbreekt de vereiste noodzaak.

mr. Fatmanur Günes
Ook het bestaan van reële alternatieven kan een beroep ondermijnen. Als de verhuurder andere woningen tot zijn beschikking heeft of op een andere manier in zijn behoefte kan voorzien, zal de rechter minder snel aannemen dat het gebruik van juist deze woning dringend is.
Belangenafweging en vervangende woonruimte
Zelfs bij voldoende aannemelijk gemaakt eigen gebruik en dringendheid volgt niet automatisch beëindiging. De rechter weegt de belangen van beide partijen, waarbij factoren zoals woonduur en persoonlijke omstandigheden van de huurder zwaar meewegen. Daarnaast moet er passende vervangende woonruimte beschikbaar zijn, wat in de huidige woningmarkt vaak een belangrijk obstakel vormt.
Heeft u vragen over uw rechten als huurder of verhuurder? Neem vrijblijvend contact met ons op om samen met een van onze specialisten uw mogelijkheden te bespreken.