In het voorjaar van 2024 hebben verschillende kantonrechters beslist dat de huurverhogingen soms ten onrechte zijn doorgevoerd op grond van een “oneerlijk beding” in een huurovereenkomst voor woonruimte. Dit heeft tot gevolg dat de huurprijsverhoging nooit doorgevoerd had mogen worden en de huurder dus ten onrechte te veel heeft betaald. De verhuurders zijn echter in hoger beroep gegaan.

Bij een overeenkomst waarbij een consument partij is, dient de rechter ambtshalve te toetsen of de overeenkomst (of bijvoorbeeld algemene voorwaarden) bepalingen bevatten die oneerlijk zijn. Oneerlijke bepalingen moet de rechter vernietigen.

In het huurrecht wordt vaak gewerkt met standaard modelovereenkomsten, de zogeheten ROZ-modellen. In deze modellen komt een huurverhogingsbeding voor. Dit houdt in dat de huurprijs jaarlijks, doorgaans per 1 juli, mag worden aangepast op basis van de wijziging van het jaarprijsindexcijfer van de consumentenprijsindex (CPI). Op basis van dit beding zou een verhuurder dus een huurverhoging door mogen voeren. Maar, soms is de consument van mening dat het niet eerlijk is.

Wanneer is zo’n beding oneerlijk?

De rechter is van oordeel dat zo’n wijzigingsbeding oneerlijk is als het beding het mogelijk maakt om de huur met een hoger bedrag te verhogen dan op basis van een redelijke inschatting van de markt gerechtvaardigd is. Het gaat daarbij om een inschatting van de markt op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst voor soortgelijke woningen op de plaats waar  de woning is gelegen.

Als de rechter bepaalt dat een beding oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de rechter die bepaling moet vernietigen. Vernietiging heeft weer tot gevolg dat de huurprijswijziging wordt geacht er nooit te zijn geweest. Vernietiging heeft namelijk terugwerkende kracht. Dit betekent dus dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst hebben afgesproken is blijven gelden. De huurder heeft dan dus – als hij de huurverhoging heeft voldaan – ten onrechte te veel betaald. Veel verhuurders vrezen dus dat zij veel terug moeten betalen aan hun huurders.

Zo ver is het echter nóg niet. De verhuurders zijn in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak van de rechtbank. Ook heeft een rechter vragen gesteld aan de Hoge Raad. De vragen zien onder meer op de uitleg van bepalingen. Ook is de vraag gesteld of de verhuurder zich op verjaring kan beroepen wanneer de huurder de te veel betaalde huurverhogingen terugvordert.

Mochten de verhuurders uiteindelijk in het ongelijk worden gesteld, dan moeten zij mogelijk tot wel 6,4 miljard euro aan huur terugbetalen over de afgelopen 15 jaar.

Het is dus nog even spannend voor zowel de huurders als de verhuurders.